Selon la Notification 2025 du Contract Committee, un bailleur est « opérateur commercial » s’il met en location au moins trois unités résidentielles (dans un ou plusieurs immeubles). Ces baux sont « contrôlés » et doivent respecter les règles ci-dessous.
- Contrat en thaï (bilingue recommandé) ; police lisible ; deux exemplaires signés.
- Parties & contacts ; adresse ; état des lieux & inventaire ; durée ; loyer & échéancier.
- Mode de calcul des utilités & charges ; montants du dépôt et des avances.
- Factures écrites ≥ 3 jours avant l’échéance (loyer, utilités, charges), détaillées.
- État des lieux d’entrée signé (photos recommandées) et état des lieux de sortie.
- Augmentations unilatérales de loyer pendant un bail à durée fixe.
- Facturation d’électricité/eau au-delà des tarifs officiels.
- Confiscation du dépôt sans faute du locataire ; facturation de l’usure normale.
- Entrée sans préavis (sauf urgence) ou mesures d’auto-exécution (lock-out, saisie).
- Renouvellements automatiques imposés ; résiliation sans manquement matériel.
| Rubrique | Règle |
|---|---|
| Plafond dépôt + avances | Généralement ≤ 3 mois de loyer cumulés (baux mensuels). Pour baux annuels payés d’avance : ≤ 1 année de loyer. |
| Restitution du dépôt | ≤ 7 jours après restitution des clés si aucun dommage ; ≤ 14 jours avec déductions justifiées, détaillées et reçues à l’appui. |
| Utilités | Électricité & eau au tarif officiel du fournisseur (sans majoration) ; toute « service fee » doit rester raisonnable et calculée de manière transparente. |
| Facturation | Loyer & charges doivent être itemisés et remis par écrit ≥ 3 jours avant échéance. |
Pour les baux à durée fixe conclus avec un bailleur professionnel, le locataire peut résilier après avoir occupé ≥ 50 % de la durée en donnant un préavis écrit de 30 jours et en réglant les sommes dues jusqu’à la date d’effet.
- La durée maximale enregistrée demeure 30 ans ; toute durée supérieure est réduite à 30 ans par la loi.
- Un renouvellement doit être re-négocié et enregistré comme un nouveau bail ; un « renouvellement automatique » n’est pas opposable.
- Les baux de plus de 3 ans doivent être enregistrés au Land Office pour être pleinement exécutoires pendant toute leur durée.
En 2025, la Thaïlande a étudié l’extension des baux à 99 ans pour attirer l’investissement. Au 16 septembre 2025, le projet est mis en pause dans l’attente d’examens complémentaires. À ce stade, se fonder sur le cadre 30 ans jusqu’à annonce officielle contraire.
| Impôt | Payeur | Taux / Note |
|---|---|---|
| Land & Building Tax (LBT) | Propriétaire ou preneur à long terme | Habitation : tranches usuelles ~0,02 % – 0,10 % (selon valeur). Taux plus élevés possibles pour terrains vacants/autres usages. |
| Revenus locatifs – Non-résidents | Bailleur étranger non-résident | Retenue à la source 15 % sur le brut ; le caractère « final » peut varier — une déclaration annuelle/traités fiscaux peuvent réduire l’impôt effectif. |
| Revenus locatifs – Résidents thaïs | Bailleur résident | Barème progressif PIT ; abattement forfaitaire 30 % souvent applicable sur les revenus locatifs. |
Les règles 2025 s’appliquent-elles si je loue seulement deux unités ?
Non. La notification cible les bailleurs « professionnels » louant au moins trois (3) unités.
Dans quel délai le dépôt doit-il être restitué ?
7 jours en l’absence de dommages ; 14 jours avec déductions légales, détaillées et justifiées par pièces.
Un bailleur peut-il facturer au-delà des tarifs d’électricité/eau ?
Non. Les utilités doivent être facturées aux tarifs officiels sans majoration.
Le bail 99 ans est-il disponible ?
Non. Le projet est en pause mi-septembre 2025. S’en tenir au cadre 30 ans tant qu’aucune réforme n’est promulguée.
Dernière mise à jour : 8 oct. 2025 (Asia/Bangkok).
