La propriété foncière en Thaïlande pour les étrangers reste l’un des sujets les plus mal compris en immobilier international. En 2026, la question n’est plus seulement juridique, mais surtout liée au niveau de contrôle et d’application des règles.
La Thaïlande continue d’interdire l’achat direct de terrain par des étrangers, tout en renforçant les contrôles sur les sociétés thaïes, les montages avec prête-noms et les structures de contrôle dissimulées.
En règle générale, non. Les étrangers ne peuvent pas posséder directement un terrain en Thaïlande.
Cependant, ils peuvent acheter des appartements en pleine propriété (freehold) dans la limite de 49% de quota étranger par immeuble.
Les autorités thaïlandaises analysent désormais en profondeur les structures de détention :
- Qui finance réellement la société
- Qui contrôle les décisions
- Qui bénéficie économiquement du bien
Cette pression concerne Phuket, Koh Samui, Bangkok et les zones à forte valeur immobilière.
Utiliser des actionnaires thaïlandais comme prête-noms pour contourner la loi est illégal.
Même si une société possède 51% thaïlandais, elle peut être considérée comme étrangère si le contrôle réel est étranger.
Les risques incluent :
- Enquête et sanctions
- Blocage de revente
- Responsabilité pénale
Les solutions légales pour investir
1. Condominium en freehold
Solution la plus simple et sécurisée pour les étrangers.
2. Leasehold (bail long terme)
Souvent 30 ans, avec clauses de renouvellement à vérifier.
3. Société thaïe réelle
Possible uniquement si la société est réellement contrôlée par des Thaïlandais.
4. Structures BOI
Cas spécifiques nécessitant expertise juridique.
Matrice de risque
| Structure | Risque | Utilisation |
|---|---|---|
| Condo freehold | Faible | Investissement sécurisé |
| Leasehold | Moyen | Usage long terme |
| Société réelle | Moyen | Business réel |
| Nominee | Très élevé | À éviter |
| BOI | Variable | Cas spécifiques |
Checklist due diligence
- Vérification du titre (Chanote)
- Contrôle du zoning et permis
- Quota étranger condo
- Audit société
- Analyse fiscale
- Stratégie de revente
Stratégie d’investissement en 2026
- Privilégier le freehold
- Sécuriser les contrats de leasehold
- Éviter les montages douteux
- Prioriser la liquidité
Approche JFTB
JFTB Immobilier Phuket adopte une approche "compliance-first” :
- Structures légales uniquement
- Vérifications complètes
- Accompagnement juridique
FAQ
Peut-on acheter un terrain en Thaïlande ?
Non dans la majorité des cas.
Peut-on acheter un condo ?
Oui en freehold (49%).
Les sociétés sont-elles sûres ?
Uniquement si elles sont réellement thaïes.
Les prête-noms sont-ils légaux ?
Non.
Quelle est la solution la plus sûre ?
Le condominium freehold.
Contact JFTB Phuket
