Lorsqu'on compare un appartement neuf et un appartement d'occasion à Phuket, le prix d'achat, le potentiel locatif et les perspectives de revente sont plus importants que l'âge du bâtiment. En 2026, l'important stock d'invendus et la concurrence accrue entre les programmes immobiliers rendent ces facteurs particulièrement cruciaux.
Les appartements en copropriété sur plan séduisent les acheteurs par leur design moderne, leurs équipements dignes d'un complexe hôtelier et leurs modalités de paiement échelonnées. Les appartements en revente offrent une alternative : un bien existant qu'il est possible d'inspecter, une gestion immobilière en place et, dans certains cas, de meilleures conditions de négociation.
Pour les acheteurs étrangers, la vraie question n'est pas simplement Appartement neuf ou d'occasion à Phuket ? Il s'agit de déterminer quel bien offre le meilleur équilibre entre coût d'acquisition, sécurité de propriété, rendement locatif et valeur à long terme.
1. Le marché des copropriétés à Phuket en 2026 : pourquoi les acheteurs ont plus de pouvoir de négociation
Le marché des copropriétés à Phuket a considérablement évolué suite à plusieurs années de développement intensif.
Selon les Chiffres globaux de CBRE à Phuket pour le premier semestre 2026, publié le 20 août 2026, les lancements de nouveaux projets de condominiums ont augmenté de 44,81 TP3T par rapport au second semestre 2025.
Toutefois, seuls trois projets, représentant 1 196 unités, ont été achevés au cours du premier semestre 2026, soit une baisse de 56,81 milliards de tonnes par rapport aux six mois précédents. Plusieurs projets ont subi des retards ou n’étaient pas prêts à être livrés.
Les résultats de Perspectives du secteur du logement à Phuket selon Krungsri Research, Les documents publiés en août 2026 sont particulièrement révélateurs :
- Les ventes de copropriétés rapportées dans ses données sur le marché du développement résidentiel ont diminué de 60.1% en 2025, par rapport à 2024, atteignant 4 758 unités.
- Le stock de copropriétés invendues a augmenté de 36.2%, pour atteindre 12 346 unités à la fin de 2025.
- La valeur des appartements invendus a atteint environ 112 milliards de THB.
Ces chiffres ne doivent pas être interprétés comme une baisse de 60,11 milliards de dollars de toutes les transactions de copropriétés à Phuket, y compris les reventes entre particuliers. Ils illustrent principalement le ralentissement des ventes et la tension sur les stocks qui affectent les programmes immobiliers résidentiels.
En fait, Krungsri a séparément signalé une augmentation de 18,31 TP3T des transferts de propriété de copropriétés étrangères à Phuket au cours de l'année 2025. Cette distinction est importante : les ventes de promoteurs, les transferts de propriété et les reventes privées sont des indicateurs de marché différents.
Pour les acheteurs, le volume croissant de biens immobiliers concurrents offre la possibilité de comparer les programmes immobiliers, de négocier plus soigneusement et d'éviter de payer des prix excessifs pour les nouveaux projets.
Pour les vendeurs, cela rend la fixation de prix réalistes de plus en plus importante.
Un appartement de luxe en bord de mer, véritable rareté, n'est pas comparable à un logement standardisé dans un grand complexe immobilier à l'intérieur des terres. Phuket présente une diversité de marchés immobiliers, et non un environnement d'investissement uniforme.
2. Appartements neufs ou d'occasion à Phuket : comprendre les différences
Un appartement en copropriété neuf et un appartement en copropriété sur plan ne doivent pas être considérés comme des investissements identiques.
Un condo sur plan L'achat se fait avant la livraison, parfois même avant le début des travaux. Les acheteurs effectuent généralement des paiements échelonnés conformément à leur contrat d'achat, le solde restant étant dû à des étapes clés ou lors du transfert de propriété.
Un service d' condo neuf achevé Le bien peut être inspecté avant l'achat. L'immeuble existe, mais son historique de gestion, les coûts d'entretien et les performances locatives réelles peuvent être encore incomplets.
Un service d' condo de revente Ce bien a déjà appartenu à un propriétaire. Les acheteurs peuvent examiner l'appartement, évaluer l'état de l'immeuble, se renseigner sur la personne morale du syndicat de copropriétaires et parfois consulter les justificatifs de revenus locatifs.
| facteur d'investissement | Condo neuf / sur plan | Appartement en revente |
|---|---|---|
| prix d'achat | Tarification et incitations pour les promoteurs | Négociable avec le propriétaire |
| inspection physique | Limité jusqu'à épuisement | L'unité existante peut être inspectée. |
| Structure de paiement | Souvent mis en scène pour des ventes sur plan | Généralement réglé lors du transfert |
| Risque de construction | Prix plus élevé pour les achats sur plan | Généralement plus bas |
| revenus locatifs | Après l'achèvement | Potentiellement immédiat |
| Historique d'exploitation | Disponible en quantité limitée ou indisponible | Peut être vérifiable |
| Entretien | Équipement plus récent | Réparations liées à l'âge possibles |
| concurrence sur le marché de la revente | Autres unités de promoteurs et projets futurs | Développements existants et nouveaux |
Aucune option n'est intrinsèquement meilleure que l'autre. Le choix approprié dépend des objectifs d'investissement de l'acheteur, de l'état du bien, du prix d'achat et de la durée de détention prévue.
3. Prix des appartements neufs et d'occasion à Phuket : que payez-vous réellement ?
Une erreur fréquente consiste à comparer deux appartements en copropriété uniquement en fonction de leur prix affiché au mètre carré.
Un projet récemment lancé peut se vendre à un prix plus élevé en raison de son design, de ses équipements, de son emplacement ou de sa marque. Toutefois, ce prix plus élevé doit se traduire par un avantage concret pour l'acheteur.
Un appartement d'occasion peut offrir plus d'espace habitable pour le même budget, notamment dans les immeubles construits avant la récente vague de logements compacts de type resort.
Prenons l'exemple de deux appartements hypothétiques de 40 m² situés dans des endroits comparables à Phuket.
| coût d'acquisition | Nouveau condo | Appartement en revente |
|---|---|---|
| prix d'achat | 5 400 000 THB | 4 400 000 THB |
| Prix au m² | 135 000 THB | 110 000 THB |
| Aménagement / améliorations initiales | 250 000 THB | 400 000 THB |
| Estimation des frais d'acquisition | 150 000 THB | 150 000 THB |
| Investissement total | 5 800 000 THB | 4 950 000 THB |
Dans cet exemple, le condominium de seconde main nécessite un capital inférieur de 850 000 THB.
Cette différence pourrait financer les travaux d'entretien futurs, réduire l'exposition aux investissements ou améliorer les rendements.
Néanmoins, Un prix d'entrée plus bas ne suffit pas à établir une meilleure valeur à long terme.
Un bâtiment ancien peut nécessiter d'importantes réparations, tandis qu'une résidence moderne pourrait permettre d'obtenir des loyers plus élevés ou d'attirer un plus large éventail d'acheteurs potentiels.
Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et ne constituent ni des moyennes du marché de Phuket ni des estimations pour des biens immobiliers réels. Les frais d'acquisition varient selon la transaction, les taxes applicables et la répartition contractuelle des coûts.
L'avantage du calendrier de paiement des propriétés sur plan
L’achat sur plan présente un avantage financier important : le prix d’achat total n’est pas nécessairement payé d’avance.
L'acheteur peut verser un acompte de réservation et des versements échelonnés au cours de la construction avant de régler le solde à la fin des travaux.
Cela réduit le montant des capitaux engagés lors des premières étapes, même si cela introduit des risques liés à la construction et au promoteur.
Une comparaison pertinente doit donc tenir compte du calendrier des paiements, du coût d'opportunité de chaque versement et de la date à laquelle les revenus locatifs peuvent commencer à être perçus. Pour une analyse d'investissement approfondie, un modèle de flux de trésorerie ou un calcul du taux de rendement interne est plus instructif qu'une simple comparaison des rendements affichés.
4. Rendement locatif : Pourquoi un condo de seconde main moins cher peut être plus performant
Le rendement locatif dépend du prix d'achat, du loyer potentiel, du taux d'occupation, des charges d'exploitation et de la qualité de la gestion.
Un appartement neuf en copropriété peut générer des revenus locatifs plus élevés grâce à ses équipements et à son design moderne. Cependant, le prix d'achat plus élevé peut annuler cet avantage.
En reprenant l'exemple précédent :
| performance de location | Nouveau condo | Appartement en revente |
|---|---|---|
| Investissement total | 5 800 000 THB | 4 950 000 THB |
| Loyer annuel estimé perçu | 300 000 THB | 285 000 THB |
| Estimation des dépenses d'exploitation annuelles | 115 000 THB | 110 000 THB |
| résultat net d'exploitation | 185 000 THB | 175 000 THB |
| Rendement net d'exploitation | 3.19% | 3.54% |
La revente d'un appartement en copropriété génère un revenu légèrement inférieur, mais offre un rendement d'exploitation initial plus élevé, car son coût d'acquisition est inférieur.
Ces calculs partent du principe que les deux propriétés sont achevées et disponibles à la location. Ils excluent l'impôt sur le revenu, le financement, les variations de la valeur des biens immobiliers et les frais de revente éventuels. Il s'agit de scénarios illustratifs et non de prévisions de loyer.
Qu’en est-il de la dépréciation et de l’âge du bâtiment ?
L'avantage à la revente peut se réduire considérablement si des réparations majeures s'avèrent nécessaires.
Si le revendeur doit ensuite engager 300 000 THB de dépenses d'investissement supplémentaires, le capital investi total passe à 5,25 millions de THB. En supposant que le résultat net d'exploitation annuel reste inchangé, le rendement de ce capital plus important chute à environ 3,331 TP3 000.
Le moment où ces dépenses sont effectuées influe également sur le rendement réel de l'investisseur.
C’est pourquoi l’achat d’un bien en revente doit inclure un examen du fonds de réserve, des comptes de copropriété, de l’entretien de l’ascenseur, de l’étanchéité, de l’état de la façade et de toutes les cotisations spéciales prévues.
De même, il ne faut pas présumer que la valeur de revente future d'un appartement neuf restera au prix initial proposé par le promoteur.
Pour une analyse détaillée des rendements locatifs bruts et nets, des charges d'exploitation et des hypothèses d'investissement réalistes, consultez notre Guide des rendements locatifs à Phuket pour 2026.
5. Le plus grand risque des condos sur plan : acheter la promesse
L'achat sur plan peut constituer une opportunité d'investissement intéressante, notamment lorsqu'il est effectué auprès de promoteurs réputés à des prix compétitifs.
La difficulté réside dans le fait que les acheteurs doivent évaluer un bien qui n'existe pas encore sous sa forme définitive.
Les brochures des promoteurs, les rendus architecturaux et les projections de rendement garanti ne peuvent remplacer une vérification indépendante.
Avant d'engager des fonds importants, les acheteurs doivent se renseigner sur les antécédents de livraison du promoteur, sa situation financière et juridique, le titre foncier, les charges enregistrées, les permis de construire et les autorisations environnementales, le cas échéant.
Le contrat de vente mérite également une attention particulière. Les échéances de paiement, les délais de livraison, les pénalités, les conditions de remboursement et les spécifications de l'appartement fini doivent y être clairement consignés.
Un faible acompte initial ne doit pas occulter l'engagement contractuel total.
Garantie de remboursement des locations : Veuillez lire les conditions
Certains programmes immobiliers sur plan annoncent des rendements locatifs garantis pendant plusieurs années.
Toutefois, un rendement annoncé de 7% ou 8% ne signifie pas nécessairement que l'investisseur recevra ce montant en tant que rendement net sur le capital total investi.
Les acheteurs doivent vérifier si la garantie est calculée sur le prix d'achat, quelles sont les dépenses exclues, quelle entité juridique fournit la garantie et si cette entité dispose de ressources financières suffisantes pour honorer ses obligations.
Ils devraient également prendre en compte ce qui se passe à l'expiration de la période garantie.
Une garantie locative temporaire ne préjuge en rien de la valeur marchande future du bien ni de sa liquidité à la revente.
Position de JFTB : Une réduction pour achat sur plan a peu de valeur si la future propriété du bien, le calendrier de construction ou les obligations d'achèvement ne peuvent être vérifiés de manière satisfaisante.
Il est particulièrement important de procéder à une vérification juridique indépendante avant d'accepter un engagement non remboursable.
Le cadre de vérification complet est expliqué dans notre Guide de vérification préalable des biens immobiliers en Thaïlande.
6. Le piège de la revente : se retrouver en concurrence avec son propre promoteur
L'un des risques les plus négligés à Phuket concerne la concurrence directe entre les propriétaires de biens à la revente et les promoteurs immobiliers qui détiennent encore des invendus dans le même immeuble.
Prenons l'exemple d'un projet achevé où le promoteur continue de commercialiser de nouveaux logements avec des forfaits meubles, des remises ou des offres promotionnelles de transfert.
Un particulier souhaitant revendre son bien peut proposer un appartement similaire à un prix légèrement inférieur.
Mais si le prix de vente effectif du promoteur, après déduction des incitations, est plus attractif, pourquoi un acheteur choisirait-il le logement de seconde main ?
Le propriétaire pourrait devoir baisser considérablement le prix ou attendre que les parts restantes du promoteur soient absorbées.
Il s'agit d'un scénario de marché illustratif, et non d'une représentation d'une transaction spécifique d'un client de JFTB.
Il illustre un principe qui s'applique aussi bien aux acquisitions sur plan qu'aux reventes : La concurrence à laquelle vous serez confronté lors de la vente est tout aussi importante que le prix que vous payez aujourd'hui.
Avant d'acheter un appartement en copropriété, JFTB prend en compte le nombre d'unités comparables disponibles dans l'immeuble, si le promoteur vend toujours, les projets en cours à proximité et les caractéristiques distinctives de la propriété.
Un agencement atypique, une vue imprenable sur la mer, un accès direct à la plage ou un titre de propriété étranger établi peuvent favoriser la revente. Un logement standard, face à une concurrence féroce, sera bien plus difficile à vendre.
7. Comment négocier l'achat d'un appartement à Phuket
Une négociation réussie commence par des preuves, et non par une réduction de pourcentage arbitraire.
Négocier avec un promoteur immobilier
Les promoteurs peuvent être disposés à discuter du prix d'achat effectif, des ensembles de meubles, de l'équipement, de certains frais ou des modalités de paiement.
Les concessions disponibles dépendent de la situation financière du projet, de l'avancement des ventes, des stocks et des politiques commerciales.
Un projet immobilier achevé, même avec des unités invendues, peut offrir des opportunités de négociation différentes de celles d'un projet populaire en phase de commercialisation initiale.
Les acheteurs doivent comparer le coût total de la transaction, et non pas seulement la réduction annoncée.
Négocier un condo de revente
Un vendeur particulier peut être motivé par un déménagement, un bien inutilisé, les coûts de détention ou le désir de conclure une transaction.
Toutefois, ces circonstances ne doivent jamais être présumées sans preuves.
Des transactions comparables, des annonces concurrentes, des coûts de réparation documentés et des revenus locatifs réalistes constituent des bases plus solides pour une offre.
Chez JFTB Real Estate Phuket, l'objectif de la négociation n'est pas d'obtenir la réduction maximale annoncée, mais de parvenir à un prix d'achat justifié par l'état du bien, sa structure de propriété, les alternatives du marché et ses perspectives de revente.
Une réduction de 5% sur un logement surévalué peut représenter une moins bonne affaire que l'achat d'un appartement au prix correct sans aucune réduction.
8. Propriété foncière étrangère : vérifiez-la avant de payer.
Les acheteurs étrangers peuvent posséder directement des unités de condominium admissibles dans le cadre de la propriété en pleine propriété étrangère de la Thaïlande, sous réserve d'éligibilité et de la limite légale de propriété étrangère de 49% de la superficie totale de l'unité de condominium.
Cependant, la pleine propriété étrangère, la pleine propriété thaïlandaise et le bail emphytéotique ne sont pas interchangeables.
Avant de réserver un appartement en copropriété, neuf ou d'occasion, l'acheteur doit vérifier le statut de propriété, le quota étranger disponible et les conditions de transfert applicables.
Pour connaître le cadre juridique détaillé, consultez Acheter un appartement en copropriété à Phuket en tant qu'étranger.
9. Peut-on légalement louer un appartement à Phuket sur Airbnb ?
Les investisseurs ne doivent pas supposer que l'achat d'un appartement en copropriété leur donne le droit d'exploiter des locations de vacances à la nuitée ou à la semaine.
En vertu de la loi thaïlandaise sur l'hôtellerie, les hébergements proposés pour des périodes inférieures à un mois, généralement décrites comme inférieures à 30 jours, peuvent constituer une activité hôtelière nécessitant une autorisation appropriée.
L'exemption thaïlandaise pour les petits établissements d'hébergement concerne les établissements éligibles ne comptant pas plus de huit chambres et 30 personnes., ne s'applique pas aux appartements en copropriété individuels.
Le Département de l'administration provinciale exclut expressément les unités de copropriété de sa procédure d'enregistrement des hébergements non hôteliers.
Les locations mensuelles ou de plus longue durée sont traitées différemment en vertu de la Loi sur les hôtels, même si les règlements sur les copropriétés et les autres règles applicables doivent toujours être respectés.
Les propriétaires étrangers doivent également établir si leur structure opérationnelle proposée est conforme aux exigences applicables en matière d'affaires et d'immigration.
Avant d'acheter un appartement en copropriété destiné à la location touristique, vérifiez l'usage autorisé de l'immeuble, toute autorisation hôtelière pertinente et le règlement de copropriété.
Lire l'intégralité Locations de courte durée à Phuket : règles légales et risques guide.
10. Où comparer les appartements neufs et d'occasion à Phuket ?
Le choix dépend du locataire prévu ou du futur acheteur.
Bang Tao, Cherng Talay et Laguna offrent un développement moderne important et des infrastructures adaptées au mode de vie international, mais l'offre concurrente future mérite un examen approfondi.
Kamala, Surin, Kata et Karon offrent différentes combinaisons de résidences établies, d'accès à la plage et d'emplacements de premier choix.
Patong possède un marché des copropriétés bien établi, où l'état du bâtiment, l'accessibilité et la légalité de la location peuvent faire une différence significative.
Rawai et Nai Harn pourraient convenir aux acheteurs qui ciblent des résidents de longue durée plutôt que de dépendre entièrement de l'occupation touristique.
Le quartier à lui seul ne suffit pas à déterminer la qualité d'un investissement. Deux immeubles situés à quelques centaines de mètres l'un de l'autre peuvent présenter des coûts d'exploitation, une demande locative et une liquidité à la revente très différentes.
Pour une description plus détaillée du processus d'acquisition, incluant le choix du site, les vérifications juridiques et les coûts de transaction, veuillez consulter le Guide d'achat immobilier JFTB à Phuket.
11. Approche d'investissement de JFTB : Quand privilégions-nous la revente et quand envisageons-nous l'achat sur plan ?
Pour les acheteurs recherchant principalement des revenus locatifs, Notre point de départ est de comparer les appartements en copropriété déjà construits avant de s'engager dans un investissement sur plan..
Il s'agit d'un critère de sélection, et non d'une règle selon laquelle chaque bien immobilier d'occasion constitue un bon achat.
Un immeuble en copropriété achevé offre davantage d'informations sur le potentiel locatif, les équipements disponibles, la qualité du bâtiment et les coûts d'exploitation. Il élimine également l'incertitude liée à l'attente de la fin des travaux avant de percevoir des revenus.
Nous envisageons les investissements sur plan en particulier lorsque trois conditions sont remplies :
- Un promoteur crédible et une documentation juridique solide. Les risques liés à la construction, à la propriété et aux contrats du projet doivent être acceptables après vérification indépendante.
- Un prix d'acquisition véritablement compétitif. Le coût effectif doit être compétitif par rapport à celui des copropriétés achevées de qualité équivalente, compte tenu de la qualité, de l'emplacement, des frais et des modalités de paiement.
- Une stratégie de location ou de revente convaincante. Le bien doit disposer d'un marché crédible au-delà de la demande promotionnelle liée au lancement, et se différencier suffisamment des biens concurrents.
Si ces conditions ne peuvent être démontrées, il peut être plus judicieux d'acquérir un bien immobilier achevé ou de reporter l'achat.
L'inverse est tout aussi vrai : un immeuble ancien destiné à la revente, mal géré, nécessitant des réparations coûteuses ou présentant de faibles perspectives de revente, ne doit pas être acheté simplement parce que son prix au mètre carré semble bas.
Depuis 2013, JFTB Real Estate Phuket accompagne les acheteurs internationaux dans la sélection indépendante de biens immobiliers, la comparaison des marchés, la négociation et la coordination des vérifications préalables.
Notre objectif est d'aider les acheteurs à distinguer un bien immobilier véritablement attrayant d'un bien qui bénéficie simplement d'un marketing attrayant.
12. Foire aux questions
Est-il moins cher d'acheter un appartement en copropriété d'occasion à Phuket ?
Les logements en revente peuvent offrir plus d'espace ou un prix au mètre carré inférieur à celui des programmes immobiliers neufs comparables. Toutefois, l'emplacement, le statut de propriété, l'état du bâtiment et les coûts de rénovation peuvent modifier considérablement la comparaison.
Est-il sûr d'acheter un appartement sur plan à Phuket ?
Cela peut convenir lorsque le promoteur, les permis, le titre de propriété, le contrat et les modalités de paiement ont été dûment vérifiés. Toutefois, l'achat sur plan comporte des risques liés à la construction et à la livraison que les biens immobiliers achevés permettent généralement d'éviter.
Quel type d'appartement offre le meilleur rendement locatif : un appartement neuf ou un appartement d'occasion ?
Aucune de ces deux catégories ne génère systématiquement des rendements supérieurs. Un bien immobilier d'occasion acquis à un prix avantageux peut être plus performant qu'un appartement neuf plus cher, tandis qu'un immeuble moderne bien situé peut attirer des loyers plus élevés. Le résultat dépendra du revenu net, du capital total investi et des dépenses futures.
Un rendement locatif garanti par un promoteur est-il fiable ?
La valeur d'une garantie dépend de ses termes contractuels et de la solidité financière de l'entité qui la fournit. Les investisseurs doivent vérifier si le pourcentage annoncé est brut ou net, quels sont les frais restant à payer et ce qui se passe après l'expiration de la garantie.
Un appartement en copropriété vendu sur plan peut-il être revendu avant la fin des travaux ?
Certains contrats d'achat autorisent la cession des droits contractuels avant la finalisation de la vente, sous réserve de l'approbation du promoteur, de frais ou d'autres restrictions. Les acheteurs ne doivent jamais présumer de l'existence de cette possibilité sans avoir vérifié le contrat.
Un appartement en copropriété d'occasion peut-il prendre plus de valeur qu'un appartement neuf ?
Oui, cela dépend du prix d'acquisition, de l'emplacement, de la rareté et de la demande future. Un immeuble en copropriété existant dans un quartier recherché peut être plus rentable qu'un immeuble neuf, mais le vieillissement du bâtiment et les importants frais d'entretien peuvent en réduire la valeur de revente.
Conclusion : Le meilleur appartement à Phuket est celui qui présente un intérêt financier.
Les programmes immobiliers neufs offrent des installations modernes, des modalités de paiement avantageuses et un cadre de vie attractif. Les appartements en copropriété de seconde main proposent des immeubles existants, une disponibilité immédiate et la possibilité de négocier un prix inférieur à celui des constructions neuves comparables.
Aucune de ces catégories ne garantit une plus-value ou des revenus locatifs.
Avec des stocks invendus importants et une concurrence croissante à Phuket, les acheteurs doivent être sélectifs quant à leurs achats et au prix qu'ils sont prêts à payer.
L'investissement le plus judicieux en copropriété n'est pas forcément le plus récent ni le moins cher. Il s'agit d'un bien acquis à un prix justifié, avec une propriété sécurisée, des coûts d'exploitation maîtrisables, une demande locative crédible et un marché de revente réaliste.
C’est à cette norme que JFTB Real Estate Phuket estime que les appartements neufs et d’occasion doivent être comparés.
